|
 В настоящее время продолжается процесс расселения коммунальных квартир, однако значительная часть граждан еще продолжает проживать в них. Причем речь идет не только о старых многокомнатных квартирах, но и о "новых коммуналках", которые появляются путем разделения лицевых счетов из-за конфликтов в одной семье (например, между бывшими супругами, или родителями, или детьми).
Какой вид собственности возникает в коммунальных квартирах?
Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.
Что нужно сделать, чтобы продать свою комнату в коммунальной квартире?
Прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое заверяется нотариально.
Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд.
Можно ли продать комнатув коммунальной квартиребез доли в местах общего пользования?
Комната как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением - удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).
Каковы ограничения на совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?
Для продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения. Так, сделки (в том числе и купля-продажа), в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников и (или) пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц. Этоже относится и к ситуации, когда в результате сделки купли-продажи в комнату коммунальной квартиры вселятся люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством (страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний) (п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 16. Об. 99 г. "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения").
Что означает право преимущественной покупки?
На случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему липу. Это значит, что если сосед - собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (ст. 259 ГК РФ, ст. 7 Закона г. Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения").
Другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается. В том случае, если другие собственники (соседи) откажутся от приобретения комнаты, она может быть продана любому другому лицу, но не менее чем через месяц с момента извещения других собственников о возможности покупки комнаты.
Кто из собственников-соседей имеет преимущество при осуществлении права преимущественной покупки?
Действительно, на практике может возникнуть вопрос, кому из соседей-собственников первому может быть предложена доля-комната? Поскольку все участники общей собственности имеют равные права, они равны и в осуществлении преимущественного права покупки. В случае возникновения спора между соседями-собственниками о том, кто первый имеет право на приобретение доли, преимущество будет за тем, кто первым заключит договор.
В какой форме должно быть сделано предложение соседям о приобретении комнаты в порядке преимущественного права покупки?
Предложение (точнее, извещение) о продаже доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 7 Закона г. Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения").
Направить извещение о намерении продать принадлежащую долю со всеми условиями продажи можно заказным письмом с уведомлением. Если между сособственниками сложились конфликтные отношения и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от факта получения извещения о продаже доли, он может подать такое заявление в нотариальную контору. Любая нотариальная контора вправе совершить такое нотариальное действие, как передача заявления от одного лица к другому (п. 11 ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Можно ли передать право преимущественной покупки другому лицу?
Никто из участников общей собственности не может передать право покупки лицам, не являющимся участниками общей собственности. То есть собственники немогут указывать лицу, продающему свою комнату, кому он должен ее продать.Уступка преимущественного права покупки доли, в том числе и комнаты коммунальной квартиры, в обшей собственности согласно закону не допускается (ст. 250 ГК РФ).
Как быть в том случае, если комнатав коммунальной квартире была проданас нарушением права преимущественной покупки?
Если право преимущественной покупки было нарушено и комната была продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, любой из участников долевой собственности (любой из соседей-собственников) имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение 3 месяцев. Течение 3-месячного срока начинается с момента, когда лицо - участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении его прав (продаже комнаты).
|
|
